REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de Diciembre de dos mil siete
197º y 148º

ASUNTO: KP02-V-2006-003289

DEMANDANTE: RAFAEL RAMÓN PÉREZ CARRASCO y EUSEBIA DEL CARMEN RAMOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.571.915 y 10.126.216, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Gloria Carvajal Orduz, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 23.695.

DEMANDADO: ÁLVARO GILBERTO PACHECO LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.430.171.

DEFENSORA JUDICIAL DEL DEMANDADO: Marlyn Pérez Bracho, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 104.192.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 02 de Agosto de 2006, los ciudadanos RAFAEL RAMÓN PÉREZ CARRASCO y EUSEBIA DEL CARMEN RAMOS, debidamente asistidos por la Abogada Gloria Carvajal Cruz, interponen demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA contra el ciudadano ÁLVARO GILBERTO PACHECO LINARES, exponiendo que en fecha 05 de Octubre de 2001, suscribieron en forma privada, un contrato de opción a compra con el ciudadano Álvaro Gilberto Pacheco Linares, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa construida sobre ella, identificada con el N° N5-8, que forma parte de un conjunto de viviendas unifamiliares denominado Urbanización La Puerta, situado en la vía que conduce de Los Rastrojos a La Piedad, en el Sector conocido como Zanjón Colorado, al lado de la Urbanización Atapaima, en Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, la cual tiene una superficie aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS (102 Mts2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: en 6,00 Mts con la parcela N4-51; SUR-OESTE: en 6,00 Mts con la calle 5 Norte; SUR-ESTE: en 17,00 Mts con parcela N5-7 y NOR-OESTE: en 17,00 Mts con la parcela N5-9. Que sobre el descrito inmueble se les otorgó el carácter de Optantes Exclusivos para adquirirlo en propiedad. Que en el referido documento se estableció el precio de la venta en la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (13.000.000, oo Bs.), el cual sería pagado de la siguiente manera: 1) Una inicial de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (3.900.000, oo Bs.), la cual se pagaría en dos partes, la primera por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) al momento de la firma del documento privado de opción y la segunda al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que el saldo del precio, la cantidad de NUEVE MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (9.100.000, Bs.) lo pagarían a través de crédito hipotecario. Que la negociación se tramitó a través de la firma Inversiones Coroba, la cual estaba encargada de la venta del referido inmueble y con cuyo representante, ciudadano Wilmer Figueroa, trataron todas las gestiones inherentes a la misma. Que es el caso que este intermediario les indicó que en el trámite bancario se les exigiría el contrato de opción a compra venta en forma auténtica y que a los fines de que se les aprobara mayor cantidad en el crédito, lo mejor era pactar en dicho documento a autenticar, un mayor precio de negociación, siendo el verdadero, el pactado inicialmente. Que ante su duda se les informó que se firmarían simultáneamente los dos documentos, el privado y el auténtico. Que es así como se elaboraron los dos documentos y el día 05 de Octubre de 2001 firmaron el documento privado y el público, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando anotado bajo el N° 55, Tomo 87 de los Libros llevados por dicha Notaría, en el cual el precio de la venta se estableció en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000, oo Bs.) y que sería pagado de la siguiente forma: 1) una inicial equivalente al 30% del valor total, esto es, CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (4.500.000, oo Bs.), que se pagaría en dos partes, la primera por TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo BS) al momento de la firma del documento de opción y la segunda al momento de la firma del documento definitivo de compra venta, 2) el saldo del precio, es decir, la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (10.500.000, oo Bs.) que se pagarían a través de crédito hipotecario, todo sin menoscabar lo acordado en el documento original privado. Que en esa misma fecha, como optantes, cancelaron en dinero en efectivo, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) al ciudadano Wilmer Figueroa. Que en ambos documentos se estableció como término de la opción, NOVENTA (90) días continuos, por lo que en eles de Octubre de 2001, se comenzaron a realizar las gestiones por ante el Banco, antes denominado UNIBANCA hoy BANESCO. Que a finales del mes de Noviembre de 2001, el Banco los llamó para participarle que el crédito no se había aprobado, por cuanto no calificaban en razón de lo bajo de sus salarios, por lo que acudieron a la ayuda de la Congregación Religiosa de las Hermanas de la Presentación de María Santísima para la cual laboran. Que fue así, como la Hermana María Anna Flore Selis (Sor María Mansueta), se entrevistó con el ciudadano Wilmer Figueroa y convino con éste en que la congregación pagaría por ellos, el saldo el saldo debido del precio real pactado de venta, es decir, la cantidad de ONCE MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (11.100.000, oo Bs.) hasta pagar la totalidad del precio, el cual fue de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (13.000.000, oo Bs.), lo cual fue aceptado por el intermediario y que el día 27 de Diciembre de 2001, hizo entrega del referido inmueble, el cual ocuparon de inmediato, pues carecían de vivienda. Que el día 09 de Enero de 2002, entregaron al ciudadano Wilmer Figueroa, un cheque por SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (6.000.000, oo Bs.) que les fue facilitado en calidad de préstamo por la Congregación referida, para pagar la segunda parte del precio, cantidad la cual, sumada a la inicial entregada al momento de la firma del documento prevaleciente de opción, totalizaban ya la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000, oo Bs.) imputables a la negociación. Que en fecha 01 de Abril de 2002, entregaron al ciudadano Wilmer Figueroa un cheque por la cantidad de CINCO MILONES DE BOLÍVARES (5.000.000, oo Bs.), que les fue facilitada también en calidad de préstamo por la Congregación completándose el pago convenido para la compra venta del inmueble. Que el inmueble en referencia pertenece documentalmente, según Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino hoy Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, en fecha 25 de Junio de 1993, bajo el N° 46, Protocolo Primero, Tomo 6°. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.143, 1.155 y 1.167 del Código Civil, exponiendo que demandan al ciudadano Álvaro Gilberto Pacheco Linares, a los fines de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a otorgarles el documento definitivo de compra venta del inmueble en referencia, a los fines de que se ejecute en su totalidad el contrato de opción a compra originalmente suscrito por las partes. Estimó la demanda en la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (13.000.000, oo Bs.).
En fecha 25 de Septiembre de 2006, se admitió la presente demanda.
En fecha 11 de Abril de 2007, una vez cumplidos los requisitos de citación, y una vez designada Defensora Ad-Litem a la parte demandada, ésta aceptó el cargo de tal y prestó juramento de Ley.
En fecha 03 de Mayo de 2007, la Defensora Ad-Litem designada presentó escrito de contestación a la demanda, en el que negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora. Igualmente negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Álvaro Pacheco se niegue a la tradición de la propiedad del inmueble vendido.
En fecha 05 de Junio de 2007, la Apoderada Judicial de la Parte Actora presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el Tribunal el día 19 de Junio del mismo año, remitiendo oficio signado con el Nro. 1176, al Gerente de la Entidad de Ahorro y Préstamo de Fondo Común, a los fines de informar a este despacho sobre el presente Juicio.
En fecha 06 y 16 de Julio de 2007, rindieron declaración testifical, los ciudadanos Maria Anna Flores Selis (Sor María Mansuetta) y Wilmer José Figueroa Gamez, éste último reconoció en su contenido y firma las documentales, que rielan a los folios 47 y 48.
En fecha 31 de Julio de 2007, siendo la oportunidad fijada para la realización de la Inspección Judicial promovida, el Tribunal se trasladó y constituyó en la Urbanización La Puerta, Calle 5 Norte, N° N5-8, dejando constancia que el inmueble se trata de una casa de habitación, de una sola planta, con cocina, recibo, dos habitaciones y un baño y que conforme refirió el notificado, el inmueble es habitado por el y por su grupo familiar
Una vez vencido el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal dejó igualmente constancia de dicho vencimiento y fijó el lapso de ley para que las partes presentaran informes. Vencido como fue el lapso previsto para presentar in formes, la representación Judicial de la parte actora, presentó escrito respectivo.
En fecha 12 de Noviembre de 2007, se recibió Oficio de Banco Fondo Común, Banco Universal, informando que el ciudadano Gilberto Pacheco Linares, es el titular de la Cuenta de Ahorros N° 930-020225-7, que en ésta cuenta fue efectuado un depósito por Bs. 5.000.000, oo, en fecha 09-01-02, según planilla N° 0475741 y un depósito por Bs. 4.000.000, oo, en fecha 01/04/02, según planilla N° 0601321y que según el historial de cuentas, se observa que se efectuaron varios retiros por la Agencia La Candelaria, los cuales según planillas de retiros, están a nombre del Señor Álvaro Pacheco. Anexaron copias de planillas de depósito y retiro, debidamente certificadas.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PRIMERO
Conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
Es así como de las actas emerge el instrumento autenticado en fecha 05 de Octubre de 2001, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Iribarren del Estado Lara, anotado bajo el N° 55, Tomo 87 de los Libros llevados por esa oficina, que, en principio debería ser valorado de acuerdo a los términos establecidos en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, aunque por efecto de las aseveraciones formuladas por la actora, debe atenderse a un instrumento de idéntico tenor a éste, pero que difiere en cuanto al establecimiento del precio del objeto de la venta, además de tener una coletilla en su parte fina que textualmente señala: “El presente documento es el real, pero por solicitud de LOS OPTANTES para el crédito hipotecario se modificó el precio de venta (sic.)”.
Ante ello bien vale advertir que la doctrina ha establecido la existencia de dos clases de simulación, a saber: 1) la absoluta, que se da cuando la negociación aparente no existe en forma alguna, dado que las partes no han querido efectuar acto alguno; y 2) la relativa, que se da cuando el acto aparente y ostensible no es totalmente inexistente, dado que si hubo una contratación.
Por ello y conforme se verifica en el caso de autos, también conviene señalar que la simulación supone la realización de dos actos: uno ficticio, aparente o simulado, que no tiene existencia alguna e involucra el ánimo o deseo de engañar, sin que llegue al ánimo de dañar o de incurrir en fraude; y otro real, mantenido en secreto entre las partes, que se contiene generalmente en un contradocumento, contrainstrumento o contraescritura, y cuya definición depende mucho de la teoría que asuma respecto de la naturaleza jurídica de la simulación. La realización de estos actos, supone un consentimiento de las partes, quienes tienen conciencia de la naturaleza de los dos actos que realizan o del acto complejo único, como lo dice otra de las corrientes teóricas.
Es entonces el contradocumento, aquel que contiene la verdadera voluntad o voluntad real de las partes. Y se dice que es el contradocumento la prueba por excelencia, en virtud de lo establecido por el artículo 1.387 del Código Civil, que no admite la testimonial ni las presunciones, a menos que exista un principio de prueba por escrito, en cuyo caso pueden hacerse valer todos los medios probatorios autorizados por la ley (art. 1.392 C.C.). En ese orden de ideas Muñoz Sabaté ha apuntado “la naturaleza estrictamente indiciaria del contradocumento, lo que no impide afirmar que desde el momento en que se reconoce su existencia no hay ningún otro elemento de convicción de carácter más categórico” (La Prueba de la Simulación Semiótica de los Negocios Jurídicos Simulados, p. 398).
Por lo tanto, y como quiera que el contradocumento en cuestión no fue impugnado en modo alguno por parte de la demandada, debe estimarse que es esta la declaración que debe prevalecer en la confección del negocio jurídico, y, en consecuencia el precio allí indicado es el que debe ser tenido como parámetro para determinar el cumplimiento del pago del precio por parte de la parte actora. Así se establece.


SEGUNDO
Con mérito a las probanzas traidas a los autos por la representación judicial de la actora, debe ponerse de relieve las declaraciones de la testigo María Anna Flores Selis (Sor María Mansuetta), quien en la deposición corrrewspondiente se expresó de esta manera:
“Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadanos Rafael Ramón Pérez Carrasco y Eusebia del Carmen Ramos, pactaron la compra de un inmueble en la ciudad de Cabudare a través del ciudadano Wilmer Figueroa”, contestó: “Si, soy testigo, que fui con ellos, para ver la casa y pactar la compra del inmueble”. Al particular cuarto: “Diga la testigo, si ella convino con el señor Wilmer Figueroa, en que la congregación, hermanas de la presentación de María Santísima, pagarían por los compradores el saldo del precio convenido para la compra del inmueble a adquirir, por los ciudadanos Rafael Ramón Pérez Carrasco y Eusebia del Carmen Ramos”, contestó: “Si, porque el no entregaba la casa, si no había alguien que se responsabilizará, porque el ciudadano Ramón Pérez y su esposa trabajaban con nosotros y todavía trabajan con nosotros”. Al particular sexto: “Diga la testigo, cuanto fue el saldo que pago la congregación, por la compra del inmueble”, contestó: “La primera cuota en enero del 2002, por la cantidad de Bs. 6.000.000,oo y la segunda cuota en abril del 2002, por la cantidad de Bs. 5.000.000,oo”. Al particular séptimo: “Diga la testigo si sabe cuando entregaron el inmueble a los ciudadanos Rafael Ramón Pérez Carrasco y Eusebia del Carmen Ramos”, contestó: “a finales de diciembre del 2001, no recuerdo exactamente el día”
Por su parte, el ciudadano Wilmer José Figueroa Gamez en el interrogatorio que le fue formulado al ser preguntado al particular quinto:
“Diga el testigo, si el fue el intermediario, en la compra-venta del inmueble asignado con el N° N5-8 en el Conjunto de Vivienda Unifamiliares denominado Urbanización La Puerta, en la Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara y si le consta a quien le pertenecía”, contestó: “Si, fui el intermediario, pertenecía al ciudadano Álvaro Gilberto Pacheco”. Al particular sexto: “Diga el testigo si sabe y le consta, que los ciudadano Álvaro Gilberto Pacheco como vendedor y Rafael Ramón Pérez Carrasco y Eusebia del Carmen Ramos, como compradores, pactaron una opción de compra, en forma exclusiva, sobre el inmueble N° N5-8 en el Conjunto de Vivienda Unifamiliares denominado Urbanización La Puerta, en la Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.13.000.000,oo), cuyo documento se firmó en forma privada”, contestó: “Si, se y me consta”. Al particular séptimo: “Diga el testigo si sabe y le consta, que simultáneamente a la firma del documento privado, se otorgó un documento por notaria, donde el precio de venta se aumento a los fines de lograr un crédito los compradores”, contestó: “Si, se y me consta”. Al particular octavo: “Diga el testigo si como intermediario de la negociación sabe y le consta, cual de los documentos prevalecía entre el vendedor y los compradores”, contestó: “El que se firmó privado”. Al particular noveno: “Diga el testigo si sabe y le consta que los compradores pagaron la totalidad del precio convenido para la compra del inmueble”, contestó: “Si, lo cancelaron”. Al particular décimo: “Diga el testigo, si sostuvo alguna entrevista o diálogo con hermanas de la Congregación Religiosa de la Presentación de María Santísima”, contestó: “Si, la tuve con dos, pero no recuerdo los nombres”. Al particular décimo primera: “Diga el testigo si sabe y le consta como cancelaron el precio los compradores”, contestó: “mediante cheques, yo iba y cambiaba los cheques y le depositaba al propietario”. Al particular duodécimo: “Diga el testigo quien entregó el inmueble para su ocupación a los optantes compradores ciudadanos Rafael Pérez Carrasco y Eusebia del Carmen Ramos”, contestó: “Los entregué yo con su debida autorización del propietario”
Por lo que al examinar tales deposiciones, queda puesto de manifiesto el conocimiento que los testigos tuvieron respecto a la fijación del precio y su modo de pago, y dada la especial vinculación del último de los nombrados con la confección del negocio, quien además reconoció como suya la firma extendida a los recibos de pago promovidos por la actora en la etapa de promoción de pruebas, así como el oficio religioso de la primera de éstos, confieren a este sentenciador un altísimo grado de certeza en la veracidad de las deposiciones antes transcritas, cuales son apreciadas de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
De otra parte, a través de la prueba de informes requerida a la Institución BFC Banco Fondo Común, cuyas resultas aparecen agregadas a los autos, según comunicación emitida por esa entidad y fechada 30/10/2007, se colige, a no dudarlo, que el demandado ALVARO GILBERTO PACHECO LINARES, titular de la cédula de identidad N° 4.430.171, es el titular de la cuenta de ahorros N° 9-300202257 en esa entidad, así como que a la misma le fueron acreditadas las sumas de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000,oo) y de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.4.000.000,oo) en fechas 09 de enero y 01 de abril de 2002 a través de planillas de depósitos N° 0475741 y 0601321, respectivamente, y que en concordancia con los recibos suscritos y reconocidos judicialmente por el ciudadano Wilmer José Figueroa Gamez, en donde se verifica que el demandado había recibido Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00) aunado a los Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) que dijo haber recibido a través del contradocumento cuyo valor probatorio quedó establecido en el capítulo primero de este fallo, permiten a este sentenciador concluir que el demandado en efecto recibió la totalidad del precio establecido en la negociación de compra venta celebrada con los actores.
Y ello puede evidenciarse también de la inspección judicial practicada por este Tribunal en el inmueble en referencia por medio de la que se pudo constatar que el inmueble identificado con el N° N5-8, que forma parte de la Urbanización La Puerta en la actualidad está habitado por el demandante y su grupo familiar, lo que representa una demostración de la conducta del demandado en avenirse a la transmisión de la propiedad del bien inmueble indicado.
En consecuencia, debe concluirse que la actora satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludido, así como que la suscripción del documento definitivo no se llevó a efecto por la resistencia de la opcionante vendedora, a cuyo cargo debe reputarse el incumplimiento contractual del caso bajo exámen, y, en consecuencia, debe estimarse como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, intentada por los ciudadanos RAFAEL RAMÓN PÉREZ CARRASCO y EUSEBIA DEL CARMEN RAMOS, contra el ciudadano ÁLVARO GILBERTO PACHECO LINARES, ambos previamente identificados.
En consecuencia, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa construida sobre ella, identificada con el N° N5-8, que forma parte de un conjunto de viviendas unifamiliares denominado Urbanización La Puerta, situado en la vía que conduce de Los Rastrojos a La Piedad, en el Sector conocido como Zanjón Colorado, al lado de la Urbanización Atapaima, en Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, que fue adquirido por el demandado perdidoso según Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino hoy Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, en fecha 25 de Junio de 1993, bajo el N° 46, Protocolo Primero, Tomo 6°.
Transcurrido el lapso señalado sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de Diciembre del año dos mil siete (2007). Años 197º y 148º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 9:55 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi